当下，股票、基金、黄金、房产、期货等投资方式已为众多理财者所熟悉和运用。但投资的成效如何，许多人的理解仅仅限于收益的绝对量上，缺乏科学的判断依据。对于他们来说，内部收益率(IRR)指标是个不可或缺的工具。
内部收益率又称财务内部收益率(FIRR)，是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。它是一项投资可望达到的报酬率，该指标越大越好。一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行的。
内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件(主要是利率)还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。
运用内部收益率率法进行投资决策时，其决策准则是：IRR大于公司所要求的最低投资报酬率或资本成本，方案可行;IRR小于公司所要求的最低投资报酬率，方案不可行;如果是多个互斥方案的比较选择，内部收益率越高，投资效益越好。内部收益率法的优点是考虑了投资方案的真实报酬率水平和资金时间价值;缺点是计算过程比较复杂、繁琐。
内部收益率法的公式如下：(1)计算年金现值系数(p/A，IRR，n)=K/R;(2)查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A，i1，n)和(p/A，i2，n)以及对应的i1、i2，满足(p/A，il，n)>K/R>(p/A，i2，n);(3)用插值法计算IRR：(IRR-I)/(i1—i2)=[K/R-(p/A，i1，n)]/[(p/A，i2，n)-(p/A，il，n)]。
内部收益率的计算过程是解一元n次方程的过程，要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。但是如果使用电子工具，就可实现快速求解。
假设黄先生投资100万元购买一套住宅，并投资20万元进行装修，然后用于出租，每年的租金收入约为5万元，黄先生在出租了5年后，以130万元将房产出售。求该项投资的内部收益率?以卡西欧计算器为例，选择CASH模式，采取以下步骤。(1)输入已知条件：由于题目中未计资金的机会成本率，因此输入年收益率I%=0。